전세계약 타임라인 - ② : 전세자금대출 신청부터 입주까지
지난 시간에 이어 아파트 전세 계약 + 청년 버팀목 전세자금대출 진행 과정 2탄 입니다!!👏👏
매물 확인 부터 주택임대차계약신고 및 전세자금대출 신청(모바일)에 대한 과정은 지난 게시글을 참고 바랍니다.
[전세계약] 전세계약 타임라인 - ① : 부동산 방문 및 매물 확인 / 가계약금 입금 / 전세계약서 작
전세계약 타임라인 - ① : 부동산 방문부터 전세자금대출 신청 까지 최근 독립 그리고 결혼 준비를 위해서 전셋집을 알아보고 있습니다. 30년동안 관심이 없었던 분야(부동산과 대출)에 대해 공
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이번에는 전세대출 서류 준비서부터 전입 신고까지 정리해보았습니다.
저는 계약일부터 잔금일까지 2주 밖에 텀을 안두어서 무척 촉박하게 진행되었습니다. 다음부터는 계약일부터 잔금일 사이의 기간을 1달정도로 여유있게 계약해서 심장이 쫄리는 일은 없도록..
2023.02.15 : 전세자금대출 서류 준비 및 신청 완료
이날 아침까지만해도 이렇게까지 바쁜 하루가 될줄은 몰랐습니다..😨
1️⃣ [09:00] 기금e든든 심사진행현황 확인 및 주택임대차계약 진행상황 확인
어제 밤에 신청해둔 전세대출(기금e든든 홈페이지)과 주택임대차계약 진행상황을 확인했는데
우선 주택임대차계약 신고와 같은 경우는 정상적으로 접수가 완료되었다는 카톡만 오고 별다른 진행사항은 없었습니다. 그리고 전세대출 같은 경우는 사전자산심사단계로 은행심사중 이라는 결과가 찍혀있었습니다.
✅ 심사결과에 적힌대로 전세대출 신청할때 적은 은행지점으로 연락을 해서 청년 버팀목전세자금대출을 신청할때 필요한 서류를 확인하였고, 바로 핸드폰 메세지를 통해 관련 서류 목록을 전달 받을 수 있었습니다.😀
2️⃣ [10:00 ~ 14:00] 전세대출 필요 서류 준비
은행원과 통화할때 결혼은 했는지 그리고 지금 회사에 입사한지 얼마나 되었는지를 물어보셨습니다.
제가 답한 내용에 따라 필요한 서류 목록이 달라지는것 같았습니다.
✅ 청년버팀목 필요 서류 목록 ▶ 발급 받는 사이트(위치)
- 신분증
- 주민등록등본(최근 5년 주소 변경이력 포함, 주민센터 발급) ▶ 민원24
- 임대차계약서(확정일자부) 또는 임대차계약서와 주택임대차계약신고필증 ▶ 동사무소 or 부동산거래관리시스템
- 총 임차보증금의 5% 이상 납부한 지급 영수증 또는 무통장입금증
- 임차주택 건물 등기부등본 ▶ 대법원 인터넷등기소
- 임대인의 통장사본
- 건강보험 자격득실확인서 ▶ 국민건강보험공단
- 회사직인날인된 재직기간 총 급여명세표 ▶ 재직회사 발급
- 가족관계증명서 ▶ 대법원 전자가족관계 등록시스템
- (1년 미만 재직자) 급여통장, 4대보험 가입증명서 ▶ 4대사회보험 정보연계센터
대부분 인터넷을 통해 발급이 가능해서 당일 중으로 모든 서류 준비를 끝마칠 수 있었습니다.
임대인의 통장 사본은 중개업자분께 말씀드려서 전달받았으며, 급여명세표 대신에 근로소득원천징수부로 갈음하였습니다.
3️⃣ [14:30] 오프라인 주택임대차계약 신고 + 확정일자 받기
✅ 준비물
- 원본 계약서
- 신분증
모든 서류를 오전중에 다 준비하고 주택임대차계약 신고필증만을 남겨둔 상태였습니다.
언제 처리가 될지 모르는 상태에서 무작정 기다리기는 그래서 계약서에 확정일자를 받을려고 동사무소로 갔습니다.
전세매물의 행정구역내의 동사무소로 방문해서 준비물을 제출하였습니다.
저는 계약서상에 확정일자만 찍어주시는줄 알았는데 알고보니 주택임대차계약신고 처리도 같이 해주셨습니다.
나중에 확인해보니 주택임대차 신고이력이 2건으로 조회가 되었습니다.
(1건은 지난 밤에 인터넷으로 신청한 이력, 1건은 동사무소에 방문해서 신고한 이력)
인터넷으로 신청한 이력은 개인이 직접 접수를 취소해야하는지 자동으로 취소되는지는 좀 지켜보도록 하겠습니다.
✔ 방문해서 주택임대차계약 신고를 하는데 소요되는 시간은 약 10분 남짓이며 별도로 드는 비용은 없었습니다.😁
4️⃣ [15:00] 청년 버팀목전세자금대출 신청 (신한은행)
✅ 선택한 보증기관
- 주택도시보증공사(HUG) ⭕
- 한국주택금융공사(HF) ❌
신고필증을 끝으로 모든 서류가 준비되어서 대출신청할때 적어둔 은행지점으로 가 대출신청을 진행하였습니다. 준비한 서류를 쭉 보시더니 집계약과 관련해 가벼운 대화를 나누면서 본격적으로 가심사를 진행하셨습니다.
한국주택금융공사(HF)를 기준으로 가심사를 진행하셨는데, HF에서 받을 수 있는 대출금액이 제가 필요로한 대출금액보다 작아서 주택도시보증공사(HUG)로 대출을 재심사해달라고 부탁드렸습니다.
흔히들 대출할때 HF는 임차인의 신용 및 소득금액 등을 보고, HUG는 임차목적물을 보고(근저당 금액 등) 대출을 진행한다고 알고 있습니다. 따라서 신입으로 입사한 저는 HF로는 원하는 대출금을 받을 수 없었습니다. 😥
다행히 HUG로는 원하는 금액이 전부 대출 가능하다고 말씀해주셔서 그렇게 진행하기로 하였습니다.
✔ HUG와 HF의 차이는 반드시 인터넷을 통해 확인하고 차이점을 인지후에 원하는 목적에 맞게 선택바랍니다.
그리고 부가적으로 대출을 진행하면서 발생하는 수수료로는 인지세로 약 8만원, 대출보증료로 약 10여만원, 전세보증금반환보증료로 약 30여만원이 필요하며 신한은행 입출금계좌에서 특정한 날에 빠져나갈것이라고 알려주셨습니다. (구체적인 금액은 기억이 나지 않으며 대략 50만원 가량이였습니다.😁)
또한 잔금 지급일에 잔금이 지급된 후 등기부등본 한 부를 은행에 제출해달라고 하셨습니다
SOL 어플을 통해 무방문 서류제출이 가능하다고도 설명해주셨습니다.
(전체메뉴 ▶ 대출 ▶ 무방문 서류제출 // 하단의 발송내역 지원알림에 담당자 성함 입력 )
끝으로 며칠안에 연락이 가면 SOL 어플을 통해 대출서류를 작성해달라는 요청과 함께 대출신청 일정을 마무리하였습니다.
2023.02.20 : (온라인)대출서류 작성 및 대출 승인 완료
1️⃣ [14:00] 신한SOL 어플을 통해 온라인 대출약정서류 작성
은행에 방문해서 대출관련 서류를 제출하고 3영업일이 지났을 때인 오늘 오후 2시경에 신한은행 어플인 SOL을 통해 대출서류 약정서를 작성하라는 문자를 받았습니다.
하단의 '대출서류작성' 버튼을 누르면 온라인상으로 작성된 서류들을 볼 수 있습니다.
사실상 은행에서 직원분들께 다 들었던 내용으로 짧게 검토만 하고 바로 등록된 공동인증서 혹은 금융인증서로 본인인증을 하면 대출서류작성은 끝이 납니다.
2️⃣ [15:00] 은행심사 적격완료 및 심사결과확정 통보
제가 인터넷으로 알아본 바로는 SOL 어플을 통해 대출 약정서류를 작성하면 임대인한테 등기가 한통가고 임대인이 해당 서류를 서명해주어야 다음 단계로 넘어간다고 들었습니다.
그런데 온라인 약정서류를 작성하고 약 1시간정도 지나자마자 바로 SOL 어플상에 서류확인중에서 대출실행예정으로 바뀌고 기금e든든 어플에서는 사전심사결과가 심사중에서 적격으로 바뀌면서 대출이 승인이 났습니다.
제가 잘못알고 있었던건지 아니면 경우에 따라서 임대인의 등기서류는 생략될수도 있는건지는 모르겠지만 한가지 확실한건 ✅계약일부터 잔금일 지급까지 여유있게 최소 한달의 기간을 가지고 계약을 진행하는걸 추천드립니다. (저 같은 경우는 은행직원분께서 빠르게 처리해주셔서 대출승인이 빨리 났지만 혹시나 재심사를 받아야하는경우 촉박해서 똥줄탈 우려가 있습니다..🤣)
정상으로 대출이 처리되면 전세대출 부실 관련해서 실거주확인용으로 아래와 같은 조사를 한다고하니 참고 바랍니다.
저는 잔금지급하고 바로 이사를 안할거 같은데 이부분에 대해서는 연락이 오면 확인해봐야겠네요.🤔
여기까지 왔으면 임차인으로써 해야할 대출신청과정은 끝이 납니다.
이제 임대인한테 은행이 질권설정 목적으로 등기를 한 통 보내는 일만 남았습니다.
임대인이 놀라지 않게 질권설정 관련해서 등기가 한 통 갈예정이니 잘 처리해달라고 부탁 문자를 보냈습니다😁
(한가지 아쉬운 점은 임대인한테 등기가 발송 됐다거나, 정상적으로 도착해서 잘 처리 되었다는 사실을 임차인이 알 수 없습니다. 그래서 이 과정이 남아있었는지도 모르고 있었습니다.)
2023.02.28 : 잔금일 / 대출실행 / 중개수수료 지급
1️⃣ [09:00] 대출 실행 및 보증료 등 수수료 출금
정상적으로 임대인의 계좌로 대출금이 입금되었다는 문자를 받음과 동시에 전세보증금반환보증이 발급되었다는 연락을 받았습니다.
정상적으로 대출이 실행되면 신한 SOL 어플에도 이젠 진행중인 대출이 아닌 받은 대출로 보여집니다.
대출이 실행되면 이제 입출금통장에서 대출보증료, 인지세, 전세보증금반환보증료가 출금됩니다.
- 대출보증료 : 85,480원
- 인지세 : 75,000원
- 전세보증금 반환보증료 : 317,220원
2️⃣ [09:30] 잔금 입금
잔금 입금하기 전에 등기부 등본을 한번 더 발급해서 근저당이 변경된것이 없는지 확인합니다.
그리고 은행으로 가서 잔금을 입금하였습니다.
3️⃣ [16:30] 근저당말소 접수증 제출
저는 근저당이 잡혀있는 집을 전세계약하였습니다.
전세금 + 근저당 금액이 매매가의 70%를 넘지 않았고, 계약서에도 전세금을 받아서 근저당을 말소하겠다는 내용을 명시하였습니다.
근저당이 잡혀있는 집을 전세계약할 경우 잔금일에 임대인이 바로 근저당을 말소신청을 해야합니다.
이 부분은 잔금일 당일에 바로 실행되어야 하고 근저당말소 접수증을 은행에 제출해야합니다.
(사실 이부분은 가볍게 생각하고 간과하고 있었는데 은행에서 엄청 재촉하더라구요.)
저는 당연히 임대인한테 근저당말소 접수증을 받아야 한다고 생각했고, 임대인이 보내주기만을 기다렸는데 그럴 필요가 없었습니다. 임대인이 정상적으로 근저당 말소를 접수했다면 접수증은 인터넷 등기소에서 열람이 가능합니다.
✅ 경로 : 인터넷등기소 → 등기열람/발급 → 등기신청사건 처리현황
여기서 해당 집주소를 적고 소유자이름(임대인 이름)을 입력하면 현재 접수된 현황이 조회가 가능하며 임차인이든 누구든지 열람해서 접수증을 출력할 수 있습니다.
근저당말소 접수증을 바로 은행 대출담당자분 메일로 전송하였습니다.
4️⃣ [18:30] 중개수수료 납부 / 관리비 정산 및 집 열쇠 수령
퇴근 후에 부동산에 들렀습니다.
잔금을 정상적으로 지급했기때문에 계약서 기준 오늘부로 저의 집이 되었습니다.👏👏
먼저 관리비를 정산하였습니다.
2월 관리비가 3월 20일에 납부된다고해서 임대인으로부터 2월 관리비를 입금받았습니다.
그리고 음식물 쓰레기 배출 카드, 도어락 비밀번호 및 기타 열쇠등을 인도 받았습니다.
마지막으로 중개수수료를 입금드렸습니다.
중개수수료에 대한 내용은 짧게 Q&A로 풀어보겠습니다.
❓ 잔금일에 중개수수료를 흥정해도 되나요?
✅ 안됩니다. 중개수수료는 최대 요율을 국가에서 정해놓아서 최대요율을 넘지 않는 선에서 얼마든지 흥정이 가능합니다. 임차인이 흥정을 하지 않는다면 보통 최대요율을 적용해서 수수료를 달라고 하시겠죠? 중개수수료의 흥정은 보통 계약을 진행하기 전에 해야합니다. 잔금일에 와서 중개수수료를 깎아달라고 하는건 임차인으로써도 아닌 것 같습니다. 미용실에서 염색을 다하고 갑자기 염색비용을 깎아달라고 말하는 것과 비슷하다고 생각이 드네요.. 😒
❓ 중개수수료도 현금영수증이 발급 되나요?
✅ 물론이죠. 임차인이 원할경우 공인중개사는 무조건 현금영수증을 발급해주어야 합니다. 중개수수료가 10만원이 넘는다면 법적으로 무조건 현금영수증을 발급해주어야 한다고 합니다.
❓ 현금영수증 요청했을때 부가세 10%는 임차인이 내야하나요?
✅ 네. 네이버 중개수수료 계산기에 아래와 같이 명시되어있습니다. 최대 중개보수(VAT 별도)
중개수수료는 부가세 별도로 금액이 산출되는것 같습니다. 따라서 임차인이 현금영수증을 해달라고 요청하면 기존에 중개사가 요청한 중개보수에서 추가로 10%를 드리는게 맞습니다. (간이과세자 3%는 논외로 말하겠습니다.)
사실 애초에 중개수수료를 책정할때 부가세를 포함해서 알려줘야하는게 아닌가 라는 생각은 드네요..
그리고 1~2일 후에 홈텍스에서 현금영수증이 실제로 발행이 되었는지 확인 필수!
✅ 경로 : 홈텍스 → 조회/발급 → 사용내역(소득공제) 조회
현금영수증 발행 후에 당일 취소하는 얌체같은 중개업자도 있다고 하니 까먹지 말고 확인해봅시다!
어쨌든 잔금일에 생각보다 비용이 많이 지출되니 입출금통장에 여유있게 돈을 보관해두는것도 중요한것 같습니다.
2023.03.02 : 전세대출 조사업체 방문
전세대출 조사업체에서 실제로 계약한 집에 거주하는지 확인차 방문한다고 합니다.
잔금일에 전화를 받았는데 평일중으로 방문을 할 건데 언제가 가능한지 물어봅니다.
꼭 본인이 아니여도 되고 가족이 있어도 된다고 합니다. 저는 어머니께 부탁을 드렸고, 잔금일부터 이틀 뒤로 예약을 잡아두었습니다. 이때 방문해서 사진 몇장 찍고, 신분증 확인 후 서명만 받으면 된다고 하더군요.
2023.03.05 : 이사 및 전입신고
전입신고를 잔금일에 하는 경우도 있다고는 들었는데 원칙상 실제로 거주하는 시점부터 2주 이내로 전입신고를 하는게 맞다고 합니다. 그래서 저는 3월5일에 이사를 할 예정이고, 그날 모바일로 전입신고를 할 예정입니다.
전입신고후에 주민등록등본 1부를 발급받아서 은행에 제출하면 전세계약과 대출과정이 끝나게 됩니다.
이제 행복한 전세살이 시작 ~ ✨👍
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